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房地产行业常用的四种合理节税方案【合肥税务筹划】
发布时间:2021-5-22 来源:管理员 浏览:次
从长远和整体来看,纳税人根据税收政策进行合理节税,促进产业布局的进一步发展,有助于节约税源,促进经济社会的长期发展和繁荣,合理节税的出现是市场经济发展的必然结果,它大限度地发挥税收的经济杠杆作用。
那么房地产企业如何合理节税呢,常用的有四种合理节税手段提高综合收益,促进经济健康发展。
合肥税务筹划
一、以发展模式的节税方案
利用这种方法,经营收入、利息收入和股息收入可以在收入性质上相互转化,企业可以根据实际需要选择合适的经营方式来减轻税收负担。
例:甲企业计划投资200万元与乙企业合作开发一个商住楼项目。甲企业可以通过以下方式与乙企业合作:甲企业投资200万元与乙企业合作开发商住楼。
甲企业可以通过银行向乙企业贷款200万元,参与商住楼的开发。企业可以通过投资股份参与商业和住宅建筑发展的规划和分析。假设甲企业一年后退出商住楼开发项目,经与乙企业协商,将获得40万元现金
方案1:合作发展
甲企业和乙企业合作开发商住楼。一年后,收入为40万元。根据税法的规定,收入分成利润。由于甲企业提供资金,其收入不分摊任何费用。当企业获得40万元的股份时,相当于企业以240万元的转让价格将自己开发的商住楼部分转让给b企业。转让收入应缴纳营业税及附加费、土地增值税、印花税和房地产销售所得税。
备选方案2:借钱
如果甲企业通过银行向乙企业贷款200万元,利率为5%,甲企业一年后还将收回40万元,在缴纳金融营业税、附加税和所得税后作为利息收入支付。
备选方案3:投资入股,商业建筑完成后出售股息。
由于甲、乙企业税率相同,企业税后利润40万元为40万元,即甲企业获得的经济效益为40万元,不加收任何税费。
规划结果:
从上述比较中,大家可以看出,从节税的角度来看,第三种方案是好的。也就是说,甲企业将以股份形式投资200万元,税后利润40万元不需要纳税,成为甲企业获得的实际经济效益。
二、巧用税收优惠政策
政府对某些地方的税收优惠政策来合法节税。在一些经济欠发达地区及少数民族地区有相应的税收优惠政策,现有上海、重庆等地税收优惠政策:可享受增值税、企业所得税30%-70%的财政奖励。高管、分红等个税奖励比例可达80%,纳税大户可“一事一议”。详情I76可以23OO联系(8815)我,另外可以注册个人独资(核定后个税税率0.5%-2.1%),核定征收后综合税负(增值税+附加+个人所得税)低至4.86%。
三、利用股权转让合理避税
案例:一家房地产开发企业在海滨城市开发了一家五星级餐厅,以18亿元的开发成本和28亿元的销售价格卖给了外国投资者。根据规定,企业应缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加费、印花税和土地增值税约1.77亿元(略算)进行规划分析。
房地产开发企业可以投资设立子企业“XXX酒店”。酒店的固定资产完成后,再将酒店的所有股份转让给外国投资者,上述税收可以免除。具体操作过程如下:
一步:由其他股东共同出资,设立控股子企业“XXX酒店”,XXX酒店具有法人资格和独立核算。
第二布:某某酒店进行固定资产建设,相关建设资金由房地产开发企业提供,第三部分处理应付款。固定资产完成后,房地产企业将酒店的全部股份转让给外国投资者,房地产企业将收回股份转让价格和酒店的全部债权。
规划结果:
经过上述规划,虽然股权转让收入需要企业所得税,但这部分所得税原本是房地产开发收入需要的,但股权转让业务不缴纳营业税、城市建设税、教育附加费和土地增值税,从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
四、利用合理避税签订装修费用合同
例如,为了促进销售,一家开发企业在装修成本上给顾客打折。拥有100平方米的住宅建筑,建筑面积1万元。价格为100万元,开发商在与客户的合同中规定给客户10万元及如何节税。
规划分析:
如果需要10万元进入公示费,如果该费用在企业总销售收入的纳税范围内,可以在当年企业所得税前列支。如果合同中规定房屋交付给顾客时已完成装修,合同并未强调装修费用为10万元,则10万元的装修费用可计入成本,并允许税前扣除。
规划结果:
经过这样的规划,10万元的装修费用成为税前可扣除的项目,很容易被吸取。
通过节税计划,各种替代商业模式的纳税计划是基于在税收经济杠杆的影响下优化产业结构和合理配置资源的原则,尽管减轻自身的税收负担是主观的。它反映了的产业政策,从而更好、更快地发挥税收宏观调控功能。
通过合理节税减轻税收负担,大限度地减轻企业的税收负担,已经成为当前企业的当务之急之一。
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